نقش مَسکن در جامعه امروزی و تامین نیازهای مسکونی

مسکن در میان نیازهای مختلف انسان یکی از عوامل تعیین کننده و زندگی او می‌باشد و کمیت و کیفیت و شرایط مکانی آن با روح و روان و سلامتی انسان ارتباط مستقیمی دارد. آمار قبل از انقلاب و بعد از آن مخصوصاً تهیه‌کنندگان برنامه‌های دوم و سوم مسکن، به اهمیت این نکته توجه کافی مبذول نکرده‌اند.

به عنوان مثال برنامه دوم تعداد واحد های مسکونی مورد نیاز را 5/2 میلیون واحد برآورد می‌کند. وزارت مسکن و شهر‌سازی تنها برای ساختن 5 درصد آن متعهد می‌شود و 95 درصد بقیه را بر عهده بخش خصوصی قرار می‌دهد. بخشی که نه تعریفی از آن بدست داده شده و نه تکلیفی برای آن مقرر شده است. نمونه محصول کار 6 ساله این بخش برج‌سازی شمال تهران است که مشکلات قابل توجهی دارد.

در کشورهای اروپای غربی حداقل با 4 نوع سیاست به این امر پرداخته‌اند و غالب آن کشورها در سیاست‌های خود بصورت نسبی موفق بوده‌اند. این چهار نوع سیاست‌گذاری عبارت بوده از: 1. دست راستی (راست‌گرا) 2. دست چپی (چپ‌گرا) 3. میانه‌رو 4. تاجریزم، که هر کدام به نحوی توانسته‌اند در زمینه تامین نیازهای مسکونی به نتایج نسبی قابل قبول برسند.

این مقاله بر آن است که این سیاست‌ها را به صورت کلی با سیاست‌های برنامه‌های دوم و سوم مقایسه و امید می‌رود نتایجی که بدست می‌آید قابل استفاده در سیاست‌گذاری مسکن باشد.

طی این مقاله جمعیت و خانوار و تعداد واحدهای مسکونی در سال 1375 و کمبودهای مسکن در سطح کشور بررسی شده است. با توجه به جدول شماره (1) تعداد 68482 واحد، چادر کپر و آلونک هستند و چنین واحدهایی نمی‌توانند در مقابل زلزله پایداری داشته باشند. با توجه به جدول شماره (2) کمبود مسکن در سال 1375 برابر بوده با 696/117 واحد.

سپس پیش‌بینی جمعیت تا سال 1400 با توجه به منابع موجود معمول گردیده و بر هماهنگی بین وزارت خانه‌ها در امر مسکن و نظارت بر چگونگی هماهنگی تاکید شده است و عناوین اجزاء اصلی مسکن مطرح شده و در این باره قوانین و مقررات هماهنگ مورد نظر قرار گرفته است.

طی این بررسی به صورت کوتاه موضوع درآمد جمعیت ایران مورد بررسی قرار گرفته است و در این باره عدم تطابق قیمت برجها با متوسط درآمد مردم مورد نظر بوده و اینکه برجها برای ثروتمندان ساخته می‌شود و بسیاری در آنها خالی است ولی از سوی دولت به این نکته توجهی نمی‌شود.

سپس مشکلات برج سازی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.

طی عناوین بعدی سیاست‌گذاری مسکن در اروپای غربی و انگلیس مورد بررسی قرار گرفته و سعی شده تجزیه تحلیل مربوط به این بررسی با سیاست‌های مسک ایران مقایسه شود. بعنوان مثال سیاست خصوصی در انگلستان که طی آن به خریداران بناهای مسکونی وام با درصد سود بسیار پایین اختصاص می‌یابد و یا اینکه طی برنامه خصوصی سازی سازندگان بخش خصوصی تعریف و برای هر کدام تکالیف معینی تعیین می‌شده است و قوانین مشخصی برای کار آنها معین می‌شده است. چنین سیاست‌هائی در ایران نیز قابل عمل است. یا اینکه سیاستمداران مسکن در کشورهای اروپائی سعی می‌کنند بین واحدهای ملکی و استیجاری از نظر تعداد آنها، تعادل ایجاد کنند. نکته مهم اینکه سیاست‌گذاری مسکن در اروپای غربی بفکر رفاه مردم هستند و هر گونه گرایش سیاسی داشته باشند باز در رابطه به کنترل بخش خصوصی و کنترل قیمت ساختمانهای ملکی و استیجاری اقدامات موثری انجام می‌دهند. موسسات مالی آنها با درصدهای سود و بسیار پایین بخش بزرگی از قیمت واحد مسکونی را به خریداران وام می‌دهند و   درآمد ماهانه آنها را در دراز مدت به عنوان اقساط دریافت می‌کنند و قیمت ملک از سوی مهندس موسسه مالی تعیین می‌شود و مالک ساختمان حق اعتراض به آن قیمت ندارد.

در سیاست‌های مسکن ایران تنها برنامه‌های پنجساله مسکن با برنامه‌های کشورهای اروپائی قابل مقایسه است. در این باره نحوه سرمایه‌گذاری دولت در امر مسکن قبل و بعد از انقلاب، مورد بررسی قرار گرفته است.

و همچنین سیاست (پاک) پس‌انداز- انبوه‌سازی و کوچک‌سازی مورد تحلیل قرار گرفته است. این زمینه با سیاست‌های اروپائی قابل مقایسه نیست و چنین نتیجه‌گیری شده که از میان سیاست‌های فوق پاره‌ای موفق و پاره‌ای دیگر ناموفق بوده است. وام مسکن در بانک مسکن برای خرید یک واحد 75 متری کافی نیست و 24 درصد سود دارد که تقریباً وام دریافتی دو برابر شده و در مدتی کوتاه باید پرداخت شود.

ساختمانهای اجاره بشرط تملیک که از سوی وزارت مسکن و شهرسازی تعقیب می‌شوند نتوانسته در قیمت ساختمانهای ساخته شده از سوی بخش خصوصی تاثیری بجای گذارد. و همچنان مسکن اقشار محروم کم‌درآمد بدون متولی باقی مانده است.

مشکل بزرگ دیگر ساختمان هایی است که روی پایه آجری ساخته شده‌اند و بدون اسکلت فلزی یا بتنی هستند و برابر آمارهای موجود 60 درصد ساختمانهای تهران و تبریز چنین هستند و نتیجه اینکه اینگونه ساختمانها در مقابل زلزله پایداری ندارند و سرعت و پایداری آنها پروژه بسیار بزرگی است که همت شهرداریها و وزارت مسکن و شهرسازی را طلب می‌کند.

تخریب ساختمانهای موجود نیز مشکل دیگری است که ساختمانهای 1 و 2 و 3 طبقه بتن آرمه و اسکلت فلزی را تخریب می‌کنند و بجای آن ساختمانهای 7 طبقه می‌سازند که چنین امری نقض کامل منابع ملی است.

طی این مقاله مشکلات مسکن در 18 شماره دسته‌بندی شده است و راه حلها نیز به آن 18 مورد پاسخ داده‌اند.

در انتهای راه حلها سیاستهای بارز کشورهای اروپائی مطرح شده است که می‌تواند در سیاستگذاری مسکن مورد استفاده سیاستگذاران مسکن کشور قرار گیرد.

1. مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران 1373. سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی.
2. مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران در دو جلد 1374. سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی.
3. سومین سمینار سیاست‌های توسعه مسکن در ایران 1375 سازمان ملی زمین و مسکن سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی.
4. مجموعه مقالات همایش مخصوص بافتهای شهری. 1376 سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی .
5. مجموعه مقالات همایش زمین و توسعه شهری 1378 دانشگاه تهران مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی معماری ایران معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی.