برنامه ریزی شهری جهت توسعه پایدار و عدالت اجتماعی

دسترسی عادلانه به زمین و استفاده بهینه از آن از مولفه های اساسی در توسعه پایدار و عدالت اجتماعی است . امروزه مفهوم زمین و فضای شهری هم به لحاظ طبیعی و کالبدی و هم به لحاظ اقتصادی اجتماعی تغییر کیفی پیدا کرده ودر نتیجه ابعاد و اهداف کاربری اراضی شهری نیز بسیار غنی و وسیع تر شده است . بدیهی است که استفاده از زمین و فضا به عنوان یک منبع عمومی ، حیاتی و ثروت همگانی باید تحت برنامه ریزی اصولی انجام پذیرد. برنامه ریزی شهری به طور عام و برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به طور اخص و در ارتباط با هم میتوانند در جهت ایجاد محیطی بهتر و سالمتر برای سکونت انسانها به کار گرفته شوند. برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به مثابه آمایش اراضی شهری ، به چگونگی استفاده و توزیع و حفاظت اراضی ،ساماندهی مکانی – فضایی فعالیتها و عملکردها بر اساس خواست و نیازهای جامعه شهری می پردازد و انواع استفاده از زمین را مشخص می کند .

مقدمه

در شهرسازی سه مفهوم از تراکم قابل توجه است :

1. تراکم جمعیت : نسبت جمعیت منطقه به مساحت منطقه
2. تراکم ساختمانی مسکونی : نسبت سطح زیربنای ساختمانهای مسکونی به مساحت منطقه
3. تراکم ساختمانی : نسبت سطح زیربنای ساختمانها (مسکونی و غیر مسکونی) به مساحت منطقه

تعیین انواع تراکم در سطح شهر و پیشنهاد آن به عنوان ضابطه ای برای جایگزینی جمعیت و تاسیسات وابسته به آن در طرح های توسعه شهری از اهمیت زیادی برخوردار است .جامعه شناسان در مورد نحوه پراکندگی تراکم و اثرات ترکم زیاد بر جمعیت ، معتقد هستند که تراکم دارای  یک سلسله اثرات مثبت و منفی میباشد.اثرات منفی تراکم زیاد را در روابط غیر صمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر ،ایجاد سر و صدا و نارسایی های روانی ، گرانی زمین و اجاره خانه ، بزهکاری و جنایت ، امکان مخاطرات بهداشتی و بروز بیماریهای واگیردار می دانند. تاثیرات مثبت تراکم را در تراکم سرمایه و جمعیت در کنار یکدیگر ،امکان ایجاد شبکه های برق وآب و بهداشت و امکان اجرای برنامه های عمرانی و توسعه شبکه های ارتباطی و نتیجتا رشد شهرها تفسیر می کنند. یکی از نکات مهمی که میبایست در نظر داشت این است که در قسمت هایی از یک شهر اگر به افزایش طبقات ساختمانی مسکونی وغیر مسکونی به اندازه ای بیش از حد قابل قبول اقدام شود ،معنایش آن است که تاسیسات وتجهیزات شهری مثل شبکه های آب و برق  و فاضلاب و غیره نیز می بایست افزایش یابد و اگر نه بین جمعیت منطقه و خدمات و تسهیلات به نوعی نارسائی به وجود خواهد آمد و بحران شروع می شود .بنابراین تعیین تراکمها ضمن آنکه در رابطه مسائل اقتصادی و فیزیکی قرار دارد از نظر اجتماعی نیز دارای اهمیت است. در این تحقیق سعی بر آن شده تا امکان افزایش تراکم ساختمانی در منطقه 4 شهر شیراز بررسی شود.

بیان مسئله ، ادبیات موضوع ، تعاریف مفاهیم ، پیشینه تحقیق، روش تحقیق

از اواسط دهه 1340 با توجه به افزایش جمعیت و توسعه شهر شیراز ، تاثیر این توسعه بر لایه های پیرامونی شهر آغاز میشود . با توجه به استقرار کارخانه های صنعتی در این ناحیه ،جمعیت پذیری ناحیه آغاز میشود و در سالهای بعد از انقلاب به دلیل اراضی ارزان قیمت و ضعف بنیه مالی مهاجرین به طور قابل توجهی در معرض ساخت و ساز قرار می گیرد . ضعف بنیه مالی ساکنین بر کوچک بودن ابعاد قطعات و کیفیت نازل ساخت و ساز نیز تاثیر مستقیم داشته است . بافت کالبدی هم به دلیل نبود طرح مشخص ،فاقد پیوستگی لازم بوده واز الگوی خاصی پیروی نکرده و به صورت خود به خودی شکل گرفته است . مشکلی که اکنون در ناحیه وجود دارد عدم تعادل در کاربری زمین شهری است . معمولا در تعیین حدود مساحت های مسکونی و غیر مسکونی به طور منطقی و به صورتی بینابین وحدودی ، در نظر گرفتن نیمی از سطح زمین تحت پوشش برای واحدهای مسکونی و نیمی برای تاسیسات وابسته به آن مثل مراکز خرید ، راهها ، فضاهای آموزشی و فضاهای سبز ضروری است . اگر چه به نسبت اهداف طراحی و برنامه ریزی شهری ، لزوم تغییراتی در کاربری اراضی شهری وجود دارد . هنگامی که سرانه ها و تراکمهای مسکونی وغیر مسکونی تعیین شد ، بر مبنای ضوابط و معیارها به جایگزینی انواع تاسیسات و برآورد نیازمندیها اقدام میشود . وقتی تراکمهای جمعیتی تعیین شد تراکمهای ساختمانی منتج از نوع طراحی و برنامه ریزی نیز جایگاه ویژه خود را می یابد . اینکه در کدام محله چه تراکمی از جمعیت مورد نظر است ، معنای گسترده ای دارد . یعنی اینکه برای این جمعیت چه مقدار زمین ، چه تعداد مدرسه مورد احتیاج است ، شبکه های آب باید دارای چه حجم و مشخصاتی باشند و فضاهای سبز و ورزشی ، کتابخانه ها ،مراکز فرهنگی باید به نسبت جمعیت دارای چه قابلیت هایی باشد. از این رو کارائی تاسیسات و تجهیزات وابسته به مسکن در یک برنامه موفق بستگی به نوع تراکم مسکونی و میزان جمعیت استفاده کننده از آن دارد .  در ناحیه مورد بررسی متاسفانه کاربریهای خدماتی و تاسیسات وتجهیزات شهری دچار کمبود می باشند و در مقابل میتوانیم تسلط کاربری مسکونی را شاهد باشیم. با گسترش روند تغییر کاربری اراضی خدماتی عملا این فرصت به تدریج از دست رفته و بیم آن می رود که با تداوم روند ،به یک تهدید جدی در زمینه توسعه شهر بدل شود.

منطقه چهار شیراز با مساحت 4113 هکتار و جمعیت 236900 نفر در منتهی الیه جنوب غربی شیراز قرار گرفته است. مساحت کاربری مسکونی در سطح منطقه 932 هکتار می‌باشد که 6/22 درصد از کل سطح منطقه را به خود اختصاص داده است. در سطح کل منطقه 40491 قطعه مسکونی وجود دارد که از این تعداد 71 درصد کمتر از 250 مترمربع مساحت دارند و عملا نشان دهنده گرایشی مشابه توسعه‌های جدید شهری هستند و با کاهش متوسط سطح زمین در شیراز از 355 مترمربع در سال 60 به 195 متر مربع در سال 79 همخوان می‌باشند. به موازات آن به لحاظ طبقات ساختمانی در حدود 90 درصد سطح منطقه را ساختمانهای یک طبقه پوشانده‌است که این نشانگر گسترش منطقه به صورت افقی و در سطح می‌باشد.

این منطقه به لحاظ موقعیت استقرار آن در جنوب‌غربی شهر و در محدوده اراضی مساعد برای توسعه عملا از پتانسیل‌ها و فرصت‌های مناسبی برای تامین کاربری‌های خدماتی برخوردار بوده است که متاسفانه با گسترش روند تغییر کاربری اراضی خدماتی عملا این فرصت، به تدریج از دست رفته و بیم آن می‌رود که با تداوم این روند به یک تهدید جدی در زمینه توسعه شهر بدل شود.

علاوه بر روند تغییر کاربری، آنچه که وضعیت منطقه را از نظر جذب جمعیت و فشار بر اراضی خدماتی حائز اهمیت بیشتری می‌سازد روند افزایش تراکم ساختمانی و نیز کوچک شدن سطح زیربنای واحدهای مسکونی است که به‌عنوان یک گرایش عمومی در سطح کشور و در پاسخ به بازار مسکن صورت می‌گیرد. بدین منظور تهیه ضوابط و مقررات مناسب درخصوص تفکیک و احداث ساختمان ضروری می‌نماید. این در حالی است که پیشنهادات طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب نیز در رابطه با تفکیک و احداث ساختمان در منطقه چهار در عمل توفیق نیافته و پهنه‌بندیهای تراکمی پیشنهادی آنها محقق نشده است.

با اذعان به موارد ذکر شده فوق، این مشاور برای روشن ساختن زمینه تصمیم‌گیری و انتخاب‌های بعدی با تدوین تخمینهای مرجع بر اساس افزایش تراکم ساختمانی در بافت پر و همچنین اراضی دارای کاربری  مصوب و نیز تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسکونی عملا سناریوی مرجع منطقه را در زمینه جمعیت‌پذیری و خدمات رسانی به   تصویر کشیده است. در این راستا، ضوابط و مقررات موجود به نوعی تعدیل شده است تا با شرایط و ویژگیهای منطقه (شرایط اجتماعی، اقتصادی و کالبدی) همخوانی لازم را داشته باشد.

سوالات بیان مسئله

1. آیا اعتدال در کاربری زمین و انتخاب تراکمی متعادل تا حد حفظ سلامت اجتماعی در مجموعه های زیستی صورت گرفته است ؟
2. آثار اقتصادی و اجتماعی تراکم پایین موجود در ناحیه چیست؟
3. در ارتباط با سطوح خدمات وابسته به مسکن ،آیا این گونه نیازمندیها به صورت سلسله مراتبی و به نسبت میزان احتیاج جمعیت بوده است؟
4. تعیین منطقی حدود تراکم مسکونی وغیر مسکونی ، تا چه حد میتواند در کاهش بزهکاری اجتماعی و جرم خیزی محلات ، رفع اعتیاد و… موثر باشد؟
5. گسترش ساختمانهای صرفا مسکونی و زیاد بودن این نوع کاربری نسبت به دیگر انواع کاربری زمین  شهری مثل فضای باز وسبز و… چه پیامدهائی به دنبال دارد؟
6. تاثیرات برخورداری نظام سکونتی ناحیه از اعتدال در کاربری های شهری چه خواهد بود؟

فرضیات

1. هر چه کاربری مسکونی نسبت به سایر کاربریها بیشتر باشد ، از این رو تعیین حد مطلوبی از تراکم در در برنامه ریزی و طراحی مجموعه مسکونی به معنای تعیین حد مطلوبی از رفاه و آسایش عمومی ضروری می نماید.
2. در معایب تراکم های کم مسائلی مطرح است که بیشتر به فردگرایی جمعیت و دور شدن از زندگی اجتماعی محله ای و بالا بودن هزینه ایجاد و نگهداری تاسیسات زیربنایی با پوشش جمعیتی کم مربوط میشود . در صورت انتخاب تراکم در حد پایین علاوه بر گسترش وسیع سطوح کالبدی ، هرزه روی در مصرف زمین را نیز در بر دارد و در طول زمان بر سفرهای بین محله ای و بین ناحیه ای ، هزینه راه و افزایش سوخت وسایل نقلیه خواهد افزود.
3. هنگامی که سرانه ها و تراکمهای مسکونی و غیر مسکونی مطلوبی در ناحیه تعیین نشده باشد ، نمیتوان بر مبنای ضوابط و معیارها به جایگزینی انواع تاسیسات و برآورد نیازمندیها به میزان احتیاج جمعیت اقدامی صورت داد که نهایتا خدمات و تسهیلات کافی در جهت رفاه و آسایش شهروندان وجود نخواهد داشت .
4. تعیین منطقی حدود تراکم در کاهش بزهکاری اجتماعی و جرم خیزی برخی محلات ، رفع اعتیاد و بیماریهای روانی و دامنه های فقر و زاغه نشینی اثر بسیار فزاینده ای دارد . اگر چه اعتقادات و زمینه های فرهنگی به عنوان عامل کاهش بسیاری از مسائل به عنوان یک اصل مطرح است ، با برنامه ریزی صحیح پخش تراکم نیز میتوان بسیاری از نابسامانی های مراکز مسکونی را کاهش داد .
5. محله ای که کران تا کران اراضی آن به دور از هر گونه امکانات رفاهی ، صرفا زیر سیطره واحدهای مسکونی رفته باشد یا ساختمانهائی که ناگهان چند برابر ظرفیت تراکمی وتاسیساتی خود افزایش می یابند ، مدرسه هایشان با افزایش دانش آموز و کمبود فضاهای آموزشی رو به رو میشود و به دلیل کمبود فضاهای تفریحی محله ای ، خیابان ها و معابر آن عرصه بازی کودکان و نوجوانان می شود که مخاطراتی مثل تصادفها را د پی خواهد داشت. در اثر فقدان تاسیسات اجتماعی و تربیتی کافی ، زمینه مشکلات اجتماعی فراهم می آید.
6. نظام سکونتی ناحیه میتواند با برخورداری از نوعی اعتدال در کاربری اراضی شهری ، شکل گیری محلات مسکونی خود را بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی  انجام دهد که در سایه این روند کاهش بسیاری از معضلات از آلودگی محیط گرفته تا کمبود فضاهای عمومی امکان پذیر می باشد و همچنین کارائی تجهیزات شهری ممکن خواهد شد.

تعاریف عملیاتی

برنامه ریزی کاربری اراضی شهری : ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شهری بر اساس خواستها و نیازهای جامعه شهری و هسته اصلی برنامه ریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقه بندی مکان یابی می کند .

سرانه : عبارت است از مساحت ، تقسیم بر جمعیت . در واقع سرانه عبارت است از مقدار زمینی که به طور متوسط از هر کدام از کاربری های شهری به هر نفر جمعیت می رسد.

تراکم : به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت و تاسیسات شهری می باشد که عبارت است از جمعیت تقسیم بر مساحت .

آیین نامه تفکیک زمین : مجموعه مقرراتی است که جهت طراحی مطلوب یک شهر ارائه می شود.

محدوده : محدوده در شهر عبارت است از حدودی از فضاهای شهری که بتوان در آن حدود به انجام خدمات شهری و برنامه ریزی خدماتی انجام داد . محدوده معمولا از طرف شهرداری تعیین می گردد تا بتوان در یک برنامه زمانی مشخص به نوسازی و توسعه شهری پرداخت و خدمات شهری را تامین نمود.

حریم: که برای توسعه آینده مورد نیاز شهر در فواصل زمانی در نظر گرفته میشود و عبارت است از زمینهای اطراف محدوده شهری ، اگر چه نتوان در آن به احداث ساختمان پرداخت . این اراضی معمولا جهت گسترش بعدی شهر است .

منطقه بندی : عمدتا در دو جنبه اختصاص زمین برای اهداف ویژه و کنترل کاربرد ارتفاع و ساختمان سازی مفهوم می یابد . جنبه بعدی به نظم در تراکم جمعیت معطوف میگردد. بنابراین منطقه بندی به عنوان نظم با قانون در جهت استفاده از زمین و ساخت وساز و ارتفاع و تراکم ساختمانها در نواحی ویژه برای اهداف هماهنگ امنیتی ، سلامت ، بهداشت و رفاه عمومی جمعیت است .

کنترل کاربری زمین : اقدامی است در جهت اینکه کاربری های شهری کاملا در ارتباط با هم باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم شود .

ادبیات تحقیق

اصطلاح و مفهوم کاربری زمین ، ابتدا در غرب و به منظور نظارت دولتها بر نحوه استفاده از زمین و حفظ حقوق مالکیت مطرح شد ؛ ولی همراه با گسترش سریع شهرنشینی و برنامه ریزی شهری و منطقه ای ، ابعاد و محتوای این مفهوم روز به روز وسیع تر شده است . کاربری اراضی شهری امروزه در نظامهای پیشرفته برنامه ریزی جهان ، در راستای استفاده بهینه از زمین ، به صورت آمایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی و منطقه ای و محلی تبدیل شده است . به طور کلی میتوان گفت که شکل گیری نظام کاربری زمین در هر جامعه شهری و نحوه تقسیم اراضی و استفاده از آن در فعالیتها و خدمات مختلف ، بازتاب و برآیند عملکرد متقابل مجموعه ای از عوامل و نیروهای مختلف محیطی ، اقتصادی ، اجتماعی و سیاسی ، حقوقی و غیره است . از جمله با رشد مناسبات سرمایه داری در شهرها ، اقتصاد زمین و اضافه ارزش ناشی از آن (رانت) ، به دلیل محدودیت عرضه زمین و تقاضای روز افزون آن ، به یکی از عرصه های مهم ثروت اندوزی و تشدید نابرابری اجتماعی در شهرها بدل شده است که به نوبه به مشکلات برنامه ریزی و طراحی شهری افزوده است . بنابراین می توان نتیجه گرفت که نقش برنامه ریزی شهری و سرنوشت نهائی طرح های شهری ، تا حدود زیادی به میزان امکان مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین شهری وابسته است . از این دیدگاه یکی از مهمترین اهرم های موثر برای تکامل برنامه ریزی شهری و غنای طرح های شهری ، ایجاد پیش شرط های لازم برای برنامه ریزی کاربری زمین است . به طوری که تجربه جهانی نشان می دهد ، موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به همکاری و هماهنگی دو دسته عوامل بستگی دارد که عبارتند از : الف) وجود قوانین و سیاستهای کلان مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین.

ب) استفاده از روشهای کارآمد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین

اهداف کاربری زمین

اهداف محیطی : در راستای جلوگیری از تخریب زمین ، برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و طبیعت ، حفظ منابع پایدار و تجدید ناپذیر ، حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی می توان این اهداف را مطرح نمود .

اهداف اجتماعی : اهداف اجتماعی در راستای افزایش تسهیلات و خدمات عمومی ، تقویت هویت محله ای ، ارتقاء کیفیت اوقات فراغت ، زیبا سازی محیط محلی و شهری مطرح می شود.

اهداف اقتصادی : جلوگیری از سوداگری زمین ، بهره برداری بهینه اقتصادی از زمین ، تعدیل حقوق مالکیتها ، بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی از اینگونه اهداف می باشد.

اهداف کالبدی : اهداف کالبدی زمین عبارت است از جلوگیری از تداخل کاربریهای ناسازگار ، حفظ تناسب میان توسعه عمودی و افقی ، تشویق به تنوع کاربری ها ، تدوین ضوابط و معیارها و استانداردهای کاربری

نظریات مربوط به تحقیق

نظریه کارکرد گرائی :  این نظریه بر شهر سازی مدرن و تبلور آن در منشور آتن و رواج کاربردی آن به صورت طرح های جامع ، اصولا برنامه ریزی شهری به ابزار وکارکردی برای هدایت و نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بل گردید . در این راستا بر اساس اصول خرد گرائی و هزینه منفعت ، نحوه استفاده و به کارگیری اراضی شهری نیز به عنوان بزاری در جهت تسهیل کارکردهای شهری و تقویت کارائی شهری ، تلقی گردید و ضرورت استفاده منطقی و استفاده بهینه از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت .  در پرتو این نحوه نگرش ، این نظریه بیش از پیش در عرصه کاربری زمین قوت گرفت که با شناسائی و طبقه بندی نیازهای فضائی شهروندان و تامین حداقل یا میانگین زمین لازم برای هر نفر ف میتوان نحوه توزیع اراضی شهری و چگونگی استفاده از آنها را تحت یک انتظام منطقی و یک نظارت آگاهانه در اورد . حاصل نهائی این نظریه ، پیدایش و رواج وسیع مفهوم ((سرانه های کاربری زمین )) در شهر سازی جدید است که به شیوه کارکردگرایانه تمام جامعه شهری را به افراد تقسیم میکند که هر کدام دارای فعالیت مشخص هستند و هر یک از این فعالیتها به یک مقدار معین از زمین نیاز دارد .

نظریه اصلاح گرایی : این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیتهای مورد نیاز شهری است و معتقد است ، ساماندهی شهرها باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع صورت پذیرد.

نظریه مدرنیسم : این نظریه به حول محور مکتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه میکند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد . انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای عملکردهای ((سکونت ، کار ، رفت و آمد، اوقات فراغت )) در یک ناحیه خاص است ، لذا کاربریهای اراضی شهری بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر صورت پذیرد . در این نظریه موقعیت ، مکان ، فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد . تراکم در این نظریه در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد می شود .  در این نظریه به کاربریهای فضای سبز و عمودی اهمیت داده می شود .

نظریه فن گرایی : این مکتب معتقد است ، زمین برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید از فن آوری کرد .

نظریه فرهنگ گرایی : این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم میشمارد .  در این مکتب منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد و شهر از طریق سازمانهای اجتماعی و فرهنگی زنده میشود ؛ لذا به این نوع کاربری ها اهمیت ویژه داده می شود .

نظریه سلامت روان : این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می کند . این نظریه نقش برنامه ریزی را به عنوان عاملی در کاهش بزهکاری گوشزد میکند و دیدی هجران زده نسبت به شهرهای بزرگ صنعتی دارد.

نظریه پست مدرنیسم : در دهه 1970 واژه پست مدرنیسم با شعاری با بار عاطفی و لحن سیاسی صریح بدل شد و پیروان آن در دو جبهه از این واژه استفاده کردند . در یک طرف نو محافظه کاران بودند که میخواستند خود را از شر محتویات به اصطلاح متخاصم برهانند و به سنتهای بازیافته رو آوردند و در طرف دیگر برخی از منتقدان رشد اقتصادی بودند که در نظر ایشان ساختمان نوین معماری مدرن مظهر نابودی و برخاسته از مدرنیزاسیون بود . در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح ان همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت بی روح و بدون ارتباط با محیط ، وجود برجهای اداری ، فروشگاههای بزرگ و غول آسا و بناهای پرهیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و به جای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند .

پیشینه تحقیق

به طور کلی در دوران پس از انقلاب صنعتی و انباشته شدن شهرها از جمعیت شاغل در بخش صنعتی و توسعه ماشینیسم ، نقطه نظرهای متفاوتی در رابطه با توسعه شهرها و ویژگیهای درونی آنها قوت گرفت. در مطالعه مقدماتی که در سال 1929 و در یک گزارش منتشر شده به وسیله کمیته طرح منطقه ای نیویورک و محیط های اطراف آن در سال 1929 انجام گرفت ، کلرنس پری تئوری واحدهای خودیار را مطرح ساخت ، که دارای شش ویژگی به شرح زیر بود:

1. شبکه های اصلی و شبکه های پر رفت وآمد نبایستی از میان بافتهای مسکونی بگذرند. چنین خیابانهای بهتر است بر محیط پیرامون و اطراف واحدهای مسکونی به وجود آیند .
2. شبکه راههای داخلی بهتر است که به صورت کوچه های بن بست با وظایف سبکی که به طور عمومی آرامش محله را بر هم نریزد طراحی و تحت ساختمان قرار گیرند . این چنین راه هایی بایستی سلامتی ، آرامش و حجم کم ترافیک را به طور متناسبی در داخل محله تامین سازند .
3. جمعیت محله های مسکونی بهتر است که بر مبنای ضروریات و محدوده عملکرد یک مدرسه ابتدائی شکل گیرند ، جمعیت مبنای این تئوری در حدود 5000 نفر است .
4. این واحدهای خودیار بهتر است که به مرکزیت یک مدرسه ابتدائی که در میان فضای سبز قرار گرفته و حدود خدمات آن را محدوده و مرزهای واحد خودیار تشکیل میدهد به وجود آید .
5. حدود اشغال فیزیکی یک واحد خودیار تقریبا 160 ایکر (هر ایکر برابر 4000 متر مربع) بوده و حد تراکم جمعیت نیز ده خانوار در هر ایکر تعیین میشود. شکل واحد همسایگی بهتر است به نحوی باشد که یک کودک پیش از از یک دوم مایل فاصله از واحد مسکونی خود تا مدرسه را به صورت پیاده نپیماید.  ( هر مایل برابر با 1609 متر ).
6. این واحد به وسیله تاسیسات خرید ، مراکز مذهبی ،یک کتابخانه و یک مرکز اجتماعی (محله ای ) که بهتر است در نزدیکترین فاصله به دبستان قرار گیرد ، سرویس دهی گردد.

پیشنهاد

1. طبق جدول همانطور که گفته شد کاربری مسکونی نسبت به سایر کاربری ها از سهم بیشتری برخوردار است . البته این مورد در تمام شهرهای جهان امری عادی است ولی نباید از این نکته غافل شد که همراه با افزایش ساختمانهای مسکونی در یک شهر ، سایر خدمات و تسهیلات وابسته به مسکن در جهت تامین نیازهای شهروندان نیز به تناسب آن افزایش یابند . این امری است که متاسفانه در این ناحیه نادیده گرفته شده به خصوص بین کاربری مسکونی و فرهنگی عدم تعادل بیشتری وجود دارد. (اثبات  فرضیه اول )
2. در فصل دوم جدول مشخص است که اکثر خانه های مسکونی در سطح و به صورت افقی گسترده شده اند و در منطقه سطح بسیار پایینی از تراکم را شاهد هستیم . تراکم در سطح پایین را از روی مشکلات خاص آن در منطقه مثل هرزه روی در مصرف زمین ، افزایش سفرهای بین محله ای و بین ناحیه ای ، افزایش سوخت وسایل نقلیه و…. میتوان ثابت کرد.
3. بنابر مطالعات اقتصادی اجتماعی که در فصل سوم انجام شد ، نتیجه گرفتیم که سطح پایینی از شهر گرائی را در بین شهروندان شاهد هستیم که این مورد باعث بی تفاوتی شهروندان نسبت به آینده شهر خودشان میشود. وجود این مشکل پیچیده حکایت از این دارد که برآورد نیازمندی های وابسته به مسکن به میزان احتیاج جمعیت منطقه نبوده است .
4. طبق مطالعات اقتصادی – اجتماعی فصل سوم ، اگر چه اعتقادات و زمینه های فرهنگی خود مردم در حل معضلات اجتماعی ناتوان بوده است از طرف دیگر مسئله پخش تراکم غیر صحیح در سطح منطقه نیز به این معضلات دامن زده است .

• چکیده
• مقدمه
• بیان مسئله
• سوالات بیان مسئله
• فرضیات
• ادبیات تحقیق
• اهداف کاربری زمین
• نظریات مربوط به تحقیق
• پیشینه تحقیق
• روش تحقیق
• بیان داده ها واطلاعات
• مراحل بررسی افزایش تراکم
• برآورد نیاز به زمین برای تامین مسکن
• مطالعات جمعیتی و اجتماعی و اقتصادی منطقه
• ویژگی‌های جمعیتی
• ویژگیهای کلی اجتماعی- اقتصادی منطقه
• گروه‌بندی اجتماعی
• بررسی گروه‌های عمده شغلی شاغلین ساکن منطقه و مقایسه با شهر
• بررسی وضعیت شغلی شاغلین ساکن در منطقه و مقایسه با شهر
• تحلیل جایگاه و عملکرد اقتصادی منطقه در شهر
• تحلیل جایگاه و عملکرد اجتماعی منطقه در شهر
• ارزیابی فرضیه ها و پیشنهاد ها
• منابع و ماخذ

منابع

1. توفیق،فیروز،مسکن،مجموعه مباحث و روشهای شهرسازی، تهران 1370
2. حبیبی ، سید محسن و مسائلی ، صدیقه، سرانه های فضاهای شهری، انتشارات ملی زمین و مسکن ، تهران ، 1378
3. دلال پور، محمدرضا، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، دانشگاه تبریز ، 1377
4. سعیدنیا، احمد، کاربری زمین شهری ، جلد دوم، انتشارات مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهری ، تهران ، 1378
5. شیعه، اسماعیل، مقدمه ای بر برنامه ریزی شهری، انتشارات دانشگاه علوم و صنعت ، تهران، 1369
6. صباغ کرمانی ، مجید، اقتصاد منطقه ای، انتشارات سمت، تهران ، 1380