ثبت املاک و اسناد

ثبت املاک و اسناد  که موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون دیگری از قبیل قانون مدنی و کیفری و غیر برای خود هدفی دارد که از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکیت مالکین و ذوی الحقوق نسبت به آنهاست تا از تجاوز و تعدی دیگرانان در امان بماند و مالکیت افراد از  امنیت برخوردار باشد با این مقدمه و به موجب  ماده 9  قانون ثبت اسناد و املاک  مصوب 26 اسفند 1310 مقرر گردید  که از تاریخ  تصویب قانون در نقاطی که اداره ثبت دارد و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره  ثبت کلیه اموال غیر منقول هر ناحیه به  ثبت برسد و لذا عده  کثیری از مردم در اجرای  ماده  10 و11 قانون مذکور در وقت مقرر مبادرت  به ثبت املاک خود در اقصی نقاط کشور نموده اند .

نخستین قانونی که به دنبال آن  سازمان ثبت به  وجود  آمد  قانون سال 1302 بود پیش از آن  قانونی  به  تصویب  رسید  اما  تشکیلات  ثبتی  به  وجود  نیامد  در سالهای  بعد  در قانون  مصوب 1302 تغییرات و اصلاحاتی و الحاقاتی در آن بوجود آمد تا سال 1320 که در تاریخ 26/12/1310 قانون  کنونی تصویب شد مقررات ثبت سال 1302 را با تمام الحاقات و اصلاحات آن تا سال 1310 ثبت عادی می گویند .

ثبت عمومی یا اجباری به لحاظ اینکه ثبت کردن ملک اجباری و عدم آن دارای ضمانت اجرای قوی بوده است که البته از سال 1332 تغییری کرد که از این شدت کاسته و به جای آن جزای نقدی جایگزین شد.

اما بعد از انقضاء مواعد مقرر کسانیکه موفق به ثبت املاک خود در اجرای ماده 11 قانون ثبت نشده اند می توانند برابر ماده 12 قانون مذکور نسبت به ملک خود تقاضای ثبت نماید .

روش کار

ابتدا متقاضی بایستی تقاضای خود را با یک برگ استشهاد محلی که به تایید اهالی محل و همسایگان و مجاورین و معمرین رسیده باشد منضم به فتوکپی شناسنامه خود و سایر مدارک دیگر از قبیل قول نامه عادی یا هر مدرک مرسوم دیگری که در محل عرف است به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نماید.

دراستشهاد محلی یا قولنامه عادی بایستی حدود و مشخصات ملک بطوراجمال قید شود در صورتیکه متقاضی آنرا بطور عادی از دیگری خریداری نموده مشخصات فروشنده نیز بایستی قید شده باشد.

مسئول اداره ثبت بعد از بررسی ابرازی در صورتیکه آنها را کافی تشخیص داد دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و وقت بازدید و معاینه محلی را با توجه به دفتراوقات که در اختیار دارد تعیین و به متقاضی اعلام میدارد.

متصدی دفتر اندیکاتور پس از ثبت تقاضا در دفتر سوابق را جهت تشکیل پرونده و انجام امور مقدماتی مربوط به بایگانی ارسال میدارد.

مسئول بایگانی با مراجعه بدفتر توزیع اظهارنامه و سوابق امر عدم سابقه ثبت و مجهول بودن ملک را گواهی و در صورتیکه مقداری از سهام ملک مورد تقاضا قبلا ثبت شده باشد مقدار سهام مجهول باقیمانده را تعیین و مراتب را گواهی نماید.

روش تهیه و انتشار آگهی نوبتی

پس از ثبت ملک و وصول حقوق دولتی متعلقه آن بشرحی که توضیح داده شدبر اساس ماده 59 آئین نامه قانون ثبت کلیه املاکی که در هر سه ماده به ثبت نمیرسند بایستی بترتیب مقرر در آئین در دو نوبت به فاصله 30 روز با ذکر شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محل وقوع آن در یکی از روزنامه های محلی یا کثیرالانتشار که از طریق وزارت ارشاد اسلامی تعیین میشود آگهی گردند تا چنانچه افرادی نسبت به املاک ثبت شده اعتراضی دارند یا حقی برای خود قائل هستند مراتب را ظرف 90 روز از تاریخ اولین انتشار به ثبت محل کتبا اعلام و رسید دریافت دارند.

روش تحدید حدود عمومی

هدف از تحدید حدود تشخیص و تعیین حد فاصل ملک مورد تحدید نسبت به املاکی است که با آن املاک همسایگی دارد عمل تحدید حدود به عهده نماینده و نقشه بردار است که با راهنمائی متقاضی ثبت و یا قائم مقام او با در نظر گرفتن حدودیکه در اظهارنامه ذکر شده و با توجه به میزان مورد تصرف وی صورت میگیرد و روش انجام آن بدین شرح است:

پس از انتشار آگهی تحدیدی و قبل از فرا رسیدن موعد تحدید رئیس اداره نماینده و نقشه بردار را جهت انجام عملیات تحدید حدود تعیین و دستو میدهید ابلاغ لازم برای آنها صادر شود.

امور اداری ابلاغ لازم را صادر وپس ازامضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به ضمیمه یک نسخه از آگهی تحدید آنرا به نماینده و نقشه بردار تسلیم میدارد بدیهی است چنانچه قطعاتی ازاملاک مورد تحدید خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار و هزینه سفر آنها در تحدید عمومی به عهده ثبت محل میباشد که بایستی از اعتبار مربوطه پرداخت گردد.

نماینده قبل از شروع عملیات تحدید پرونده های مندرج در آگهی تحدیدی را از بایگانی تحویل گرفته و رسید آنهارا به بایگانی تسلیم می دارد.

با شروع زمان عملیات تحدید نماینده به اتفاق نقشه بردار همه روزه نسبت به تحدید املاک مندرج در آگهی به ترتیب تاریخ ضمن رعایت مواد 68 الی 75 و78 الی 81 آئین نامه قانون ثبت اقدام می نمایند ترتیب تحدید حدود بدین نحو است که ابتدا اندازه و متراژو تعریف حد شمال سپس حد شرق بعد حد جنوب و سپس حد غرب تعیین و مشخص میگردد.

روش تفکیک املاک

اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ارین پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است . لکن با آنها فرق دارد زیراهمان گونه که در مبحث قبل گفته شده درافراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی درتفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تردرافراز تعداد مالکین مشاعی باید از2 نفربیشتر باشند

ولی در تفکیک حتی یک نفر هم که مالک شش دانگ ملکی باشد می تواند آن را به قطعات متعددی که قانونا مقدور باشد تفکیک نمایند که روش انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود :

متقاضی باید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد .

تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع میگردد .

نماینده پس ازملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تایید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد .